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_雅居乐欲改广州科学城“地王”规划 牵出潜规则

2017-08-24 05:24

著名房地产营销策划专家谢逸枫表示,近期广州频繁出现“地王”改规划的现象,主要是因为地价过高,开发商拿地成本过大,投资风险增加。

在北京广渠路“地王”更改规划申请未获准之后,由雅居乐(03383,HK)去年10月夺得的广州科学城“地王”被曝正申请改规划,目前已进入公示期。《每日经济新闻》记者昨日(3月31日)从广州市开发区网站查询获悉,该地块正以“KXC-F8-1-1地块”名义悄然进行“规划设计条件调整前公示”。

修改该地块规划的同时,雅居乐也遭到业内专家的质疑,被指是“为了解套或者牟取更大利润”。不过,雅居乐昨日对此回应称:“容积率没有变化,建筑面积并没有增加,谈不上赚更多钱。”

业界炮轰:

修改“地王”规划为牟利

广州开发区科学城“地王”去年曾经名噪一时 (本报曾作报道)。2009年10月28日,经过5个小时的“苦战”,该地块最终被雅居乐以43.41亿元天价成交,折合楼面地价7074元/平方米,创区域内地价新高。拿地后不久,开发商即表示,拟将该项目发展成为高档的综合型商住小区,主要针对广州市区及当地高端客户群,预计2010年可动工,最快2011年上市销售。

然而,由于雅居乐出价过高,当时甚至被戏称为 “面粉贵过面包”。之后不久,雅居乐提出修改该地块原有规划,并准备将住宅楼工程的建筑高度由55米调整为100米,这相当于直接增高了15层。

《每日经济新闻》记者昨日致电雅居乐公司,公司相关人士坦言“确实正在对广州开发区科学城地块进行规划修改”。《每日经济新闻》记者从广州市开发区网站上看到,该地块正以“KXC-F8-1-1地块”名义进行“规划设计条件调整前公示”。

雅居乐修改广州科学城“地王”规划消息一出,立即遭到各方质疑。

“调整规划,直接带来的就是更改容积率。若高度拉高,这样的面积就会多很多。”一参与项目开发报建的广州知名开发商表示,容积率是高压线,一般很难修改容积率,在土地拍卖出让的时候,容积率就是规定好了的,这是政策不允许的,要么就是补交钱,多多少面积出来,就按照当初的地价去补。

“天价‘地王’再改规划的目的,不是为了公共利益或是影响到其他建筑物,而是牟取更大利润。”著名房地产营销策划专家谢逸枫表示,近期广州频繁出现“地王”改规划的现象,主要是因为地价过高,开发商拿地成本过大,投资风险增加。

他认为,广州科学城“‘地王’申请要求改规划”是出于市场风险、投资安全及开发利润上的考虑,地价基本上离房价差别不远,如果不增加可销售的面积,房企的利润有可能会严重亏损。另外是房企出于一贯追求利润最大化的关系,由于是“地王”,地价等成本过大,影响到开发商资金回收和房价的预期,并且考验开发商的资金链。

雅居乐回应:

楼高增加,容积率并未变化

尽管各方质疑雅居乐修改广州科学城地块原有规划是为了 “牟取更大利润”,不过,雅居乐方面昨日在回应《每日经济新闻》记者采访时表示并非如此。

“该块地只是楼高增加了,但容积率没有变化。”雅居乐有关负责人指出,规划和产品调整只是应市场需求而调整产品组合,更有效地利用土地,是企业很常规的操作,“可售建筑面积并没有增加,所以谈不上能多赚多少钱。”

“规划局是批了我们增加楼高,但整体容积率还是小于等于2.0,也就是楼距会扩大,同时楼宇的数目也会减少一些。”该负责人透露。

关于牟暴利的质疑,“整体可售的建筑面积并没有增加,以后是否能多赚钱,就要看楼价走势了,但项目调整规划的目的,肯定不是为了提高利润。”该负责人还表示,对于开发商而言,规划调整是很平常的事,“拿地时都是按照最高容积率来计算成本,但最后会根据报建情况调整建筑面积,而规划调整的范围也不会超过政府对容积率的限制。”

据了解,该地块位于广州科学城,地块位置较好,用地面积306812平方米,容积率小于等于2.0,建筑面积约613624平方米。

雅居乐相关人士表示,该项目主要是打造高中端的住宅,将报批项目的建筑高度拔高,是考虑到提高产品的素质,而且只是将楼距拉高、变大,这样高层景观将会更加好看。该人士还表示,修改规划要先申报,进行公示,规划局批准才可以更改。

不过,广州市规划局相关人士表示,“此事须上报相关领导”。截至发稿,《每日经济新闻》记者未获相关方面回复。

行业潜规则:

修改规划形成产业链

“目前中国房地产行业有着‘拿地-改规划-拖延工期-获得土地溢价和超额利润’一条龙的规则,在很多地方都已经形成一条完整的产业链。此前有地方规划局负责人落马,就是因为帮大量房地产商修改容积率,从中牟取私利。”著名房地产营销策划专家谢逸枫向 《每日经济新闻》记者表示。

“开发商更改规划是既得利益集团对公众权益最暴利的一种财富掠夺。”谢逸枫认为,开发商通过增加楼高做出更高端和更有个性的产品,提高项目价值,获得更高的利润,如果项目能在未来两年上市,开盘售价就会随之提高。

谢逸枫指出,随意更改地块规划或者是改变容积率,虽然增加可建设面积和销售面积及提高了开发商的利润,但同时也有可能导致对自身项目的配套严重不足。此外,破坏了房地产行业“游戏规则”,形成谋取房地产暴利的“潜规则”。同时,可能催生“地王”的诞生,与中央一直贯彻主张打击“地王”的精神相违背。

此外,他还指出,“通过更改规划提升项目品质,并最终提高售价还不是唯一的好处。”虽然有的房企没有更改容积率等硬性指标,只是提高了建筑的高度,但是按照程序规划部门必须公示30天,随后不管方案是否获得通过,都要走一套程序,这样一来,不如期开工也便有了合理的理由。“而开发周期拖得越长,开发商获得的土地溢价就越高,尤其对于‘不差钱’的开发商更是如此。虽然大部分土地拍卖之后都会做细节上的修改,但如果大规模的变动,势必会使得今后企业拿地更加有恃无恐。”谢逸枫称。

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发布时间:2017-08-24 05:24

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